Caso pratico
Frazionare un appartamento in due unità: che titolo serve?
Risposta breve
Dividere un appartamento in due unità è espressamente manutenzione straordinaria: se non si toccano parti strutturali e non si modificano i prospetti, il titolo è la CILA. Serve invece la SCIA se il frazionamento comporta lavorazioni strutturali o nuove aperture esterne — cosa frequente, perché ogni unità ha bisogno di aeroilluminazione propria. Al titolo edilizio si aggiunge sempre l'aggiornamento catastale.
I casi, uno per uno
- 01
Frazionamento con soli tramezzi e impianti, nessuna nuova apertura esterna
L'art. 3, co. 1, lett. b) del D.P.R. 380/2001 include espressamente il frazionamento fra gli interventi di manutenzione straordinaria: CILA asseverata.
Scheda: CILA - 02
Il frazionamento richiede nuove finestre o incide su parti strutturali
Le modifiche ai prospetti e le opere strutturali portano l'intervento sotto l'art. 22: SCIA con relazione asseverata, più gli adempimenti sismici se si toccano le strutture.
Scheda: SCIA - 03
Edificio vincolato o in area tutelata
Le nuove aperture in area tutelata richiedono quasi sempre l'autorizzazione paesaggistica, da acquisire prima della SCIA: il titolo edilizio non la assorbe.
Scheda: SCIA + autorizzazioni per il vincolo
Riferimenti normativi
- D.P.R. 380/2001, art. 6-bisinterventi subordinati a CILA: tutto ciò che non è edilizia libera, SCIA o PdC
- D.P.R. 380/2001, art. 3, co. 1, lett. b)definizione di manutenzione straordinaria
- D.P.R. 380/2001, art. 22interventi subordinati a SCIA
- D.P.R. 380/2001, art. 3, co. 1, lett. b) e d)manutenzione straordinaria pesante e ristrutturazione edilizia
- D.lgs. 42/2004, art. 146autorizzazione paesaggistica
- D.lgs. 42/2004, artt. 21-22autorizzazione della Soprintendenza sui beni culturali
Domande frequenti
- Dopo il frazionamento devo aggiornare il catasto?
- Sì: le due nuove unità vanno accatastate con la pratica catastale dedicata. È un adempimento distinto dal titolo edilizio e va fatto a lavori conclusi.
- Il Comune può chiedere oneri per il frazionamento?
- Il frazionamento può incidere sul carico urbanistico e comportare la corresponsione di oneri: la verifica va fatta con il SUE del Comune, perché la disciplina varia.
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